Покупка

Покупка недвижимости — Германия

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо.

Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке. Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.).

Процедура покупки недвижимости в Германии.

Полная про­цедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2–3 месяцев.

Юридическое осуществление сделки проходит в пять этапов:

1. После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.

2. Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. При подписании договора купли-продажи или сразу после подписания покупатель вносит нотариусу задаток наличными или через банк.Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом.

3. Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.

4. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.

5. Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

Обратите внимание: денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности  

 Дополнительные расходы

К стоимости объекта следует добавить следующие расходы.

*Налог на приобретенную недвижимость — 3,5% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже.

*Маклерский провизион — % от стоимости объекта (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона. Колеблются от 3 до 5 %, услуги фирмы посредника).

*Нотариальные расходы и расходы на регистрацию — 1% от стоимости объекта,зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже.

В Германии ваши накладные расходы уложатся в 10 % 

 Расходы на содержание недвижимости

Стоимость содержания недвижимости зависит от типа, местоположения и площади земельного участка

Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5-1,5% ее стоимости, в среднем 50-100 евро за сотку земли, на которой находится объект.

Стоимость страховки недвижимости зависит от выбранного вида страховки и составляет 200 — 500 €/год.

Основные виды коммунальных платежей (взимаются, если объект эксплуатируется):

*Электричество — 0,15 €/кВт.

* Газовое отопление — 0,06/кВт.

* Вода — 2,73 €/куб.м.

* Вывоз мусора, уборка территории и другие услуги -1,50 — 2,00 €/кв.м.

Если объект недвижимости сдан в аренду, то расходы на его содержание и коммунальные услуги оплачивают арендаторы.Коммунальные платежи оплачиваются, если объект эксплуатируется.

 Банки. Кредиты.

При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом.

Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых

Ипотека в Германии предлагается на любое жилье — будь это новостройка или «вторичка». Квартира или дом обязательно должны быть в наличии! На недостроенное жилье, — плохих примеров Германия не перенимает, — ипотека не дается. Как и не берутся за него деньги. Максимальный срок выплаты — 36 лет. А минимальный? В принципе, такого не существует. Получил наследство, выиграл лотерею — вноси все деньги и живи себе в удовольствие. Важно здесь, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра — не менее 50 тыс. евро в год (брутто — без вычетов).

Информация об этом предоставляется за последние три года. При этом учитывается все: премии, пособия, надбавки за внеурочную работу 50 тысяч — чисто формальное требование. Порой с банком можно договориться и на куда меньшую сумму общего дохода. Все дело в том, кто обращается в банк. Если это люди с постоянным доходом, работающие на государственных предприятиях, то им с радостью идут навстречу, даже если общий доход семьи меньше официального. 

Консультации по телефону: (343) 3455772

Или по почте: 3455772@mail.ru