Россия

Россия инвестиции в недвижимость

В развитых странах значительная часть институциональных инвесторов рассматривают недвижимость как актив, который занимает весомое место в их портфеле инвестиций. Глубокие и многократно проводимые научные исследования позволили выявить, что недвижимость позволяет улучшить результаты портфельных инвестиций, состоящих из традиционных финансовых инструментов: обеспечивает владельца стабильными денежными потоками, снижает его риск без значительного падения доходности и т.п. В связи с этим необходим тщательный анализ моделей стоимости капитала на предмет применимости на рынке недвижимости и разработка адекватной модели для Российского рынка недвижимости.

Инвестиции в недвижимость являются на сегодняшний день наиболее привлекательным по соотношению доходности и рисков способом сохранения и преумножения капитала.

В последнее время можно наблюдать стремительное развитие российского рынка недвижимости, возрастание его роли на рынке капитала. Высокие темпы экономического роста, которые демонстрирует экономика России в настоящее время, влекут за собой повышение спроса на недвижимость, что, в свою очередь, стимулирует предложение, новое строительство и положительно сказывается на доходности инвестиций в недвижимость.

Для отечественной финансовой науки актуальной задачей становится разработка моделей анализа и оценки инвестиций в недвижимость на развивающемся рынке России, а также агрегированных портфелей в целом, частью которых эти инвестиции являются. Можно констатировать, что в настоящее время в практике рынка недвижимости России практически не используются аналитические модели оценки таких инвестиций. Принятие инвестиционных решений основывается в основном на результатах изучения текущей конъюнктуры рынка и экспертных мнениях аналитиков.

В то же время современные реалии развития Российского рынка капитала требуют от инвесторов глубокого научного осмысления процессов, происходящих на рынке инвестиций в недвижимость.

В первую очередь важно понимать роль и место рынка недвижимости на современном рынке капитала и в экономической системе в целом, его фундаментальные особенности, структуру, риски инвестирования. Увеличение количества агрегированных портфелей, включающих как финансовые активы (ценные бумаги), так и реальные (недвижимость), повышение их диверсификации, усиливающиеся процессы глобализации на современном рынке капитала — все это существенным образом будет влиять на доходность активов, входящих в портфель. Значительная степень диверсификации (по классам активов) приводит к снижению требуемой доходности для всех активов в составе портфеля, в том числе для недвижимости и ценных бумаг. Это дает конкурентное преимущество тем инвесторам на рынке капитала, портфели которых являются значительно диверсифицированными.

Таким образом, не вызывает сомнений, что инвестиции в недвижимость могут сыграть существенную роль в развитии отечественного финансового рынка и экономики в целом, поэтому необходимо уже сегодня искать подходы, которые учитывают современные особенности рынка капитала и направлены на оценку агрегированных портфелей, включающих как финансовые активы, так и реальные (недвижимость).

Значение рынка недвижимости может быть продемонстрировано и на основе анализа его доли в стоимости всего финансового рынка. По разным данным, в развитых странах примерно треть всего инвестированного капитала составляют инвестиции в недвижимость.

В настоящее время стремительное развитие претерпевает и российский рынок недвижимости: появляются новые крупные игроки, объекты инвестирования, а доходность остается пока самой высокой в Европе.

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные первоклассные активы.

Институциональные инвесторы заинтересованы вкладывать средства только в первоклассные объекты недвижимости, то есть в здания, удачно расположенные, характеризующиеся высоким качеством, современными инженерными системами, а также заполненные арендаторами с устойчивой платежеспособностью. Это так называемые объекты инвестиционного уровня, способные долгие годы обеспечивать своих владельцев стабильными денежными потоками.

Анализ рынка недвижимости позволил выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка — акции и облигации:
1) бессрочность, что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
2) денежные потоки являются обещанными, поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

В структуре современного рынка недвижимости выделяется несколько взаимосвязанных субрынков. Во-первых, это рынок аренды, где определяется равновесная арендная плата. Во-вторых, это непосредственно инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости. В-третьих, это рынок строительства (девелопмента). Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий.

Инвестируите в недвижимость России.